小規模宅地等の特例とは？相続税を80％減らす方法

公開日:2025/12/15　　

相続税の負担を少しでも減らしたいと考える方にとって、小規模宅地等の特例は非常に重要な制度です。この特例を利用できれば、土地の評価額を最大80％も減額できるため、納税額を大幅に抑えられる可能性があります。しかし、適用には複雑な要件があるため、正しい理解が必要です。本記事では、特例の仕組みや要件、手続き方法について詳しく解説します。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた自宅や事業に使っていた土地などを相続する際に、一定の要件を満たすことで土地の評価額を減額できる制度です。評価額そのままで課税されると、税金を払うために生活基盤である自宅を売却せざるを得ない事態になりかねません。そうした事態を防ぎ、残された家族が生活や事業を継続できるように設けられたのがこの特例です。

特例は土地の利用状況により4種類に分かれます。自宅敷地が対象の「特定居住用宅地等」は330㎡まで80％の減額が可能です。個人事業用の「特定事業用宅地等」と同族会社事業用の「特定同族会社事業用宅地等」は、どちらも400㎡まで80％の減額ができます。

アパート等の「貸付事業用宅地等」は200㎡まで50％の減額が可能です。土地ごとに要件や減額幅が異なるため、まずはご自身の土地がどれに該当するかを確認するとよいでしょう。

土地の種類別に見る小規模宅地等の特例の要件

小規模宅地等の特例は、土地がどのように使われていたか、誰が相続するかによって適用要件が異なる点が特徴です。そのため、主なケースである「自宅用」と「事業・貸付用」に分けて要件を解説します。

自宅（特定居住用宅地等）に使える適用要件

被相続人の自宅敷地（特定居住用宅地等）は、最も利用頻度の高い特例です。適用要件は相続人によって3つのパターンに分かれます。

まず配偶者が相続する場合ですが、最も要件が緩く設定されているのが特徴です。相続後の居住や所有の継続要件がないため、相続直後に転居や売却をしても特例が適用されます。ただし、特例を受けるためには申告手続きが必須ですので忘れないようにしましょう。

次に同居親族（子どもなど）が相続する場合は、配偶者よりも要件が厳しく「申告期限まで住み続けること」かつ「申告期限まで土地を所有すること」が必要です。途中で引っ越したり売却したりすると適用外となるため、現状維持が求められます。

最後に別居する親族が相続する場合です。被相続人に配偶者や同居親族がいなければ「相続開始前の3年以内に持ち家に住んだことがない別居親族」も対象になります。いわゆる「家なき子特例」ですが、この場合は申告期限まで土地を所有し続けることが条件です。

事業用や賃貸経営などの土地に使える適用要件

自宅以外でも、事業や不動産貸付に使っていた土地は特例の対象です。事業承継を支援する目的があるため、要件を満たせば大きな節税になります。

店舗や工場などの敷地（特定事業用・特定同族会社事業用）の要件は「事業の承継」です。相続人が申告期限までに事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで土地所有を継続しなければなりません。同族会社に貸していた場合も、相続人が役員であり土地を所有し続ければ対象として認められます。

また、アパートや月極駐車場などの敷地（貸付事業用宅地等）は、相続人が貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで継続・所有していることが条件です。ただし、相続開始前3年以内に新たに始めた貸付事業は、原則として対象外となるため注意してください。

判断に迷いやすい特別なケース

小規模宅地等の特例は、個々の事情によって適用できるかどうかの判断が難しい場合があります。とくに、親が施設に入っていた場合や、二世帯住宅に住んでいた場合は判断に迷うことが多いでしょう。ここでは、代表的なケースについて解説します。

被相続人が老人ホームに入居していた場合

亡くなる直前に老人ホームに入居しており、実家が空き家になっていたとしても、諦める必要はありません。一定の要件を満たせば「被相続人が居住していた」とみなされ、特例を適用できる可能性があります。

具体的には、被相続人が要介護認定や要支援認定を受けていたことや、入居先が法律で定められた特定の施設であることが条件です。また、空き家となった実家を他人に貸したり、別の親族が住んだりしていないことも求められます。介護のためにやむを得ず転居したという事情が考慮される仕組みになっているため、要件を確認してみましょう。

二世帯住宅の場合

親子で二世帯住宅に住んでいた場合、特例が適用できるかどうかは「建物の登記方法」が重要なポイントです。建物が親と子の共有名義になっている場合や、親の単独名義である場合は、構造上生活空間が分かれていても「同居」とみなされ、特例の対象になります。

一方で、1階は親、2階は子というように、それぞれが独立した住戸として「区分登記」されている場合は注意が必要です。このケースでは別居していると扱われてしまい、原則として特例を受けられません。二世帯住宅での適用を考える際は、まず登記簿を確認することが大切です。

別居でも「生計を一にする」と認められる場合

別居している親族が相続する場合でも「生計を一にしていた」と認められれば、特例の対象になることがあります。たとえば、勤務や修学の都合で別居しているものの、生活費や学費の送金を常に行っていたり、休みのたびに実家に帰って生活をともにしていたりする場合などです。

物理的な同居だけでなく、経済的な結びつきの実態によって判断されるケースもあります。

小規模宅地等の特例を利用するための手続き

小規模宅地等の特例は、要件を満たしていても自動的に適用されるわけではありません。

相続税の申告期限である「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」に、税務署へ申告書と必要書類を提出する必要があります。ここでは、具体的な手続きの流れと必要書類について確認していきましょう。

遺産分割協議の完了が前提

特例を適用するためには、原則として申告期限までに遺産分割協議を完了させ、誰がどの土地を相続するかを確定させておくことが前提です。もし期限内に話し合いがまとまらない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出することで、分割が成立したあとに特例を適用できる措置もあります。

しかし、手続きが煩雑になるため、スムーズに適用を受けるためにも、早めに話し合いを始めて期限内に協議を整えることが重要です。

主な必要書類と提出先

申告時には、通常の相続税申告書類に加えて、特例の適用を証明するための書類を添付しなければなりません。共通して必要となるのは、特例の計算過程を示した「課税価格の計算明細書」や、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書、被相続人と相続人の戸籍謄本などです。

さらに、適用する特例の種類に応じた書類も求められます。たとえば「家なき子特例」を利用する場合は、賃貸借契約書の写しや戸籍の附票など、持ち家がないことを証明する書類が必要です。

提出先は、被相続人の住所地を管轄する税務署となります。書類に不備があると特例が認められない可能性があるため、税理士などの専門家に相談しながら準備を進めるとよいでしょう。

まとめ

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を最大80％減額できる非常に効果的な制度です。適用できれば相続税の負担を大幅に軽減し、大切な自宅や事業を守ることにつながります。しかし、その要件は土地の利用状況や相続人の生活実態によって細かく定められており、判断を誤ると特例を受けられない可能性もあるでしょう。とくに「家なき子特例」や二世帯住宅などは慎重な確認が必要です。相続が発生してから慌てることがないよう、生前のうちから要件を確認し、準備をしておくことが大切になります。ご自身のケースで適用できるか不安な場合は、早めに税理士などの専門家に相談し、手続きを進めておきましょう。

迷った方にはこの会社がおすすめ

あすか税理士法人