不動産の共有持分を相続したらどうすればいいの？

不動産の相続は単純なものばかりではなく、共有部分を相続することになり、悩んでいる人も少なくありません。不動産の共有持分とは、夫婦がお金を出し合って家を買っていたり、相続で親族同士が共有名義したりすることで発生します。そこで今回は、不動産の共有持分を相続するにあたり、事前に知っておいたほうがよい情報を紹介します。

不動産の共有持分とは

不動産の共有持分とは、一つの不動産を複数人が共同で所有しており、それぞれの所有者の不動産に対する所有権の割合のことです。分かりやすく説明すると、不動産と土地を夫婦で半分ずつお金を出し合って購入した場合、夫と妻が持っている所有権の割合を指すのです（この場合の所有権は2分の1ずつ）。

共有持分のメリット

共有持分は問題も多いですが、メリットもあります。

3,000万円特別控除がそれぞれに適用される

3,000万円特別控除とは、家を売った際に譲渡所得（売却益）から最高で3,000万円を差し引ける特例です。つまり家の売却益が大きくなり、3,000万円を超えると税金が発生するのです。しかし、共有持分の場合で3人が所有している家を売却する場合、その3人それぞれに特別控除が設定されるため「3人×3,000万円」で9,000万円までの利益に対して税金が発生しなくなります。とくに価値の高い不動産の場合は、共有持分のほうが負担は少く済むため、節税を重視する場合は選択肢の一つに入ってくるでしょう。

相続人が納得しやすい

複数の相続人がいる場合、土地や建物といった不動産の相続は問題が発生しやすいです。それぞれが相続を希望し、なかなか話し合いの決着がつかないことも少なくありません。その点、共有持分であれば、一つの不動産を複数人で均等に分けることが多く、不公平感が少なくなります。

共有持分のデメリット

不動産の共有持分はトラブルのもとであり、実際に多くの方が悩んでいます。ここでは、共有持分のデメリットを詳しくお伝えします。

処分および管理が自由にできない

相続した不動産を売却したり贈与したり、賃貸借契約したりしようとしても、共有持分の場合その不動産の相続人は一人ではないため、共有者全員の同意が必要になります。共有物であるため、土地および建物の管理も、過半数の持分を持つ共有者の同意が必要になるため、自分の意志だけでアレコレできないのです。

固定資産税等の負担あり

土地建物には、固定資産税や都市計画税といった税金がかかり、共有持分の場合は、持分割合に応じて負担します。納付書は原則代表者に届きますが、代表者以外にも支払い義務があるので、毎年一定の負担がかかります。その負担を避けるために、売却しようとしても、前述のとおりに勝手に売却はできないのです。

売却が認められても低く評価される可能性大

ほかの相続人に共有持ち分のみ売却が認められたとしても、その評価額は大きく下がるのが一般的です。たとえば6,000万円の不動産を3人で均等に2,000万円分ずつ所有したとします。そのうち1名が売るとなると2,000万円で売れると思うでしょうが、購入者は不動産の3分の1の持分だけを取得することになります。

土地建物全体を自由に売ったり貸したりもできず、リフォーム等にも制限がかかるのです。したがって、市場価格では買い手がつかず資産価値よりもかなり低く評価された額で取引されてしまいます。

今後共有者が増える可能性あり

相続を受けた共有者が将来亡くなることもあるでしょう。そうなると、その亡くなった相続人の持分がさらに相続されることになります。相続人が複数いる場合は、共有者がさらに増えることになり、権利者同士で連絡が取り合うことも難しくなるでしょう。売却や処分がさらに困難になると考えられるのです。

共有持分を相続したら何をするべき？

共有持分を相続したら、同じ相続者への売却を検討しましょう。前述したように、共有持分の不動産を取得しても自由にできないため、どうしても低く見積もられてしまいます。しかし、同じ相続者であればその相続人の持分割合が増えることになり、その相続人が不動産をより自由にできるようになるため、購入者側にもメリットが生まれるのです。

市場価格のままで買い取ってもらえることも多いため、共有持分を相続したら、まずは同じ共有者への売却を検討しましょう。共有物分割請求を行い「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3種類のいずれかを選択し、共有関係を解消するのも一つの方法です。

ちなみに、現物分割とは土地を分割して分ける方法であり、代償分割は1人がほかの共有者に売却または代償金を支払うなどして不動産名義を単独で取得するものです。換価分割は、共有不動産をすべて売却し、その売却金を相続人で分け合って共有関係を精算します。

まとめ

相続で厄介な共有持分について解説しました。共有持分をそのままにすると、トラブルに発展することも多いため、なるべく早い段階での対処がおすすめです。トラブルが発生すると、共有者同士の関係悪化にもつながりかねず、訴訟など大事に発展する例もあります。トラブル回避のためには、そもそも不動産の共有を避けられないかを考え、そのうえで共有に至った場合は、共有物分割請求の検討もしましょう。当事者同士のみの話し合いでは、なかなか進まないこともあるので、困ったときは不動産会社などの専門家のサポートを受けるのもおすすめです。